Immobilier en copropriété : Modifier le montant de ses charges

Immobilier en copropriété : Modifier le montant de ses charges
date article29 mars 2016 09:21:37 comment article0 COMMENTAIRE partager articlePARTAGER

Immobilier en copropriété : Modifier le montant de ses charges


Posté par Thomas dans copropriété

Tant les acquéreurs d’un bien immobilier situé dans une copropriété que les propriétaires d’un appartement en immeuble ignorent que la répartition du montant des charges est modifiable. Bien qu’un taux ait été attribué au prorata des tantièmes, le montant des charges peut être adapté à tout moment en fonction de divers paramètres allant de l’utilité de certains équipements jusqu’à la valeur immobilière relative de chaque lot. Futurs acheteurs, copropriétaires, les détails à connaître avant d’acquérir un lot de copropriété et même avant d’entamer des travaux de rénovation dans son appartement.
 

L’usage des équipements comme facteur d’ajustement

Tout le monde peut se poser raisonnablement la question : Est-ce que les copropriétaires du rez-de-chaussée et des étages bas paient autant de charges d’ascenseur que ceux des étages élevés ?

C’est un exemple de disparités d’usage qui font l’objet normalement d’une grille de répartition. Cette grille devrait exister dans chaque copropriété afin d’augmenter la part des étages hauts par rapport aux étages bas dans le fonctionnement et l’entretien de l’ascenseur. Mais ce n’est pas la seule disparité : il suffit que des caves et parkings en sous-sol ou des chambres de bonne autrefois non desservis par un élévateur le soient désormais pour que la grille de répartition soit devenue obsolète.

L’ascenseur n’est qu’un exemple, mais il arrive aussi que dans le cadre d’un réaménagement certaines parties communes de la copropriété aient été cédées à un copropriétaire pour que les tantièmes de son lot soient revus à la hausse et que le plan de répartition des charges réclame une rectification bien souvent oubliée.
 

La valeur relative de chaque lot peut modifier le montant des charges

Par annexion de parties communes dans un lot de la copropriété, mais aussi suite à des travaux, la valeur relative d’un lot de la copropriété peut avoir progressé significativement ce qui doit entraîner une révision de la grille de répartition. Il suffit qu’un copropriétaire aménage ses combles, transforme son appartement en local commercial ou fasse des travaux de valorisation (extension, nouvelles ouvertures, balcon, terrasse, accès supplémentaires…) pour que la valeur relative de son lot dépasse celle des lots initialement de même superficie. En ce cas, la valeur relative ayant augmenté, la grille de répartition des charges doit suivre cette évolution.
 

Les principes de base de la répartition

Le plus souvent la grille de répartition des charges de la copropriété a été établie une fois pour toutes à l’occasion de la création de la copropriété.

Cette répartition encadrée par l’article 5 de la Loi du 10 juillet 1965 doit suivre 3 critères qui s’appliquent en permanence et non uniquement lors de la première répartition. Ces 3 critères sont :

  • - L’égalité des tantièmes : Entre 2 lots identiques en termes de nature, superficie, volume et situation (même étage), il ne doit pas exister d’écart de plus de 5% dans l’attribution des tantièmes ;

  • - La situation : Deux appartements identiques en termes de volume et/ou de superficie mais situés à des étages différents ne devraient pas avoir le même taux de charge puisque les critères de vue et d’ensoleillement notamment sont des plus-values à la valeur relative de chaque lot ;

  • - La consistance : La mise à disposition ou la jouissance attribuée à un lot sont des plus-values notamment dans l’usage privatif de parties communes (jardins, terrasses, accès toit…) tout comme la présence d’un balcon ou d’une loggia que des appartements identiques ne possèderaient pas.

Bon à savoir : Lorsqu’il existe des locaux commerciaux dans une copropriété, il est interdit de leur majorer le taux de charge par rapport aux locaux d’habitation sous cette unique raison. Bien souvent les répartitions antérieures aux années 60 allaient jusqu’à doubler (illégalement) leur participation aux charges.
 

Répartition modifiable et refus de payer des charges indues

Il est toujours possible de revoir en Assemblée Générale la grille de répartition des charges de la copropriété du moment que la modification souhaitée ne touche pas à la répartition des tantièmes.

Bonne nouvelle : En cas de désaccord des copropriétaires, la majorité n’est pas forcément requise puisque la Justice considère que « l’unanimité n’a plus de sens dès lors qu’il s’agit de rétablir la légalité ». La récente Loi ALUR a notamment précisé dans son article 49 que les copropriétaires avaient le droit d’adapter tout règlement de copropriété devenu obsolète.

Bon à savoir : Un copropriétaire s’estimant lésé injustement (charge d’ascenseur pour un rez-de-chaussée, charges de parking sans emplacement alloué, etc.) et qui décide d’arrêter d’en payer les charges pourra contester le règlement d’impayés en formulant une demande reconventionnelle souvent reconnue comme recevable.
 

CHAUVIGNY (86300)

Bien moins connue que les trois villes de la Vienne qui la précèdent en termes de population : Poitiers, Châtellerault et Loudun, Chauvigny est pourtant célèbre grâce à son haut patrimoine médiéval. Rare en Europe, le système de fortifications de la cité médiévale de Chauvigny est constitué de 5 châteaux ce qui fait de Chauvigny une destination touristique qui s’ajoute à son attractivité économique et artisanale (fabrication de porcelaine). Sur près de 100 km², la commune de Chauvigny accueille près de 7 000 habitants dans un parc immobilier résidentiel de plus de 3 700 logements. Plus de 6 foyers sur 10 de Chauvigny sont propriétaire de leur résidence principale, le plus souvent (> 85 %) en maisons individuelles plutôt qu’en appartement en immeuble.
 

Tags : syndic

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