Immobilier en SCI, pourquoi pas nous ?

Immobilier en SCI, pourquoi pas nous ?
date article29 novembre 2015 03:25:13 comment article0 COMMENTAIRE partager articlePARTAGER

Immobilier en SCI, pourquoi pas nous ?


Posté par Thomas dans investir en immobilier

La création d’une SCI (Société Civile Immobilière) pour gérer un patrimoine immobilier locatif est un moyen de limiter les niveaux d’imposition notamment à l’ISF, mais pas seulement. Hors les investisseurs immobiliers qui se constituent un parc de logements, la création d’une SCI peut tranquilliser des couples et des familles par rapport aux donations et successions. Qui peut créer une Société Civile Immobilière ? Et quitte à acheter directement à un particulier ou par l’intermédiaire d’un mandataire, agent ou agence immobilière, pourquoi acheter sa résidence en SCI ?
 

Une SCI, qu’est-ce que c’est ?

La Société Civile Immobilière est une personne morale qui permet la détention à plusieurs personnes physiques d’un bien immobilier voire de tout le patrimoine immobilier qu’elle détient. La SCI est une alternative intéressante à l’autre régime qu’est l’indivision et permet à de nombreux ménages non officialisés par un mariage ou un PACS d‘assurer la transmission de leur résidence, mais pas seulement.

Alors que l’indivision peut être dénoncée à tout moment par un des indivisaires sans que l’autre ne puisse s’y opposer, dans la SCI, chacun est détenteur d’un nombre d’actions qu’il peut vendre, transmettre ou céder sans que l’autre n’ait à se séparer du bien et sans qu’il ne puisse s’opposer à une cession ou une transmission.
 

Décès et maintien dans la résidence

C’est le problème de nombreux couples non officialisés achetant en commun leur résidence principale.

De nos jours, il n’est pas rare que des couples se constituent sur le tard et bien souvent forment des familles recomposées quand l’un ou les deux ont déjà des enfants. A moins de rédiger un contrat de mariage ou un pacte civil de solidarité (PACS) qui ouvre les mêmes droits aux conjoints et à leurs héritiers, le décès de l’un des deux parents indivisaires pose d’énormes problèmes de transmission et de maintien dans la résidence.

En indivision, la part de l’indivisaire décédé revient de droit à ses héritiers qui préfèrent le plus souvent percevoir la valeur en numéraire de leur fraction d’héritage plutôt que devenir propriétaire d’une fraction du bien immobilier. En effet, les héritiers ne veulent pas devenir copropriétaires d’un bien qu’ils ne peuvent ni occuper ni louer puisque le compagnon ou la compagne de leur parent décédé l’occupe toujours.

Le plus souvent, le décès d’un des deux indivisaires décide de la vente du bien immobilier qui leur servait de résidence. Bien que l’indivisaire survivant puisse acheter la part de son compagnon/compagne décédé(e), il n’en a que rarement les moyens. Il faut alors vendre au-dehors le bien et quitter avec déchirement la maison que le couple avait choisie, financée et habitée ensemble. Sans pouvoir s’y opposer.
 

La SCI et l’usufruit

En SCI la propriété (la valeur vénale) et l’usufruit (la valeur locative) sont différenciés ce qui permet à chaque actionnaire d’être propriétaire d’une fraction de propriété et bénéficiaire d’une fraction de l’usufruit. Il suffit lors de la constitution de la SCI de déclarer chaque membre comme détenteur de ses parts de propriété mais non bénéficiaire de ses parts d’usufruit qui sont vendues à l’autre membre et inversement ; c’est le «démembrement croisé des parts».

Au résultat, au décès d’un des deux actionnaires de la SCI, l’autre acquiert automatiquement la totale propriété des parts dont il avait cédé l’usufruit à l’autre sans avoir à payer les droits de succession (qui s’élèvent à 60% lors de la transmission entre concubins). Comme il est toujours usufruitier des parts du décédé, il bénéficie donc d’un droit de jouissance à vie sur le bien détenu par la SCI alors que la descendance du décédé ne bénéficie que de la nue-propriété d’une moitié du bien sans aucun droit à réclamer la vente du bien ni d’indemnité d’occupation.
 

La transmission du vivant en SCI

La SCI permet aussi de transmettre de son vivant à ses descendants tout ou partie de ses parts plus facilement que lors d’une transmission classique. En effet, la loi prévoit une franchise de taxes et d’impôts pour 100 000 € par enfant tous les 15 ans. En transmettant progressivement des parts de SCI plutôt que la nue-propriété d’un seul tenant, la SCI autorise à un étalement exonéré de transmission d’une propriété immobilière.
 

Comment créer une SCI ?

La SCI doit être constituée obligatoirement avec le concours d’un notaire puis sera enregistrée auprès du centre des impôts, ses statuts feront l’objet d’une publication au Journal Officiel. Ensuite, la SCI devra être immatriculée (K-bis) et inscrite auprès du Tribunal de Commerce. Toutes ces démarches reviennent de 1 500 € à 2 500 € environ.

Le passage chez le notaire étant un incontournable de l’achat immobilier, que l’on passe ou non par l’intermédiaire d’une agence ou d’un agent immobilier, autant envisager à l’avance l’éventualité de constituer une SCI à cette occasion.
 

Le(s) Conseil(s) Régional /aux des Notaires pour la région Poitou-Charentes

Le Conseil régional des notaires de la cour d’appel de Poitiers réunit 340 notaires des départements de la Charente Maritime, des Deux Sèvres, de la Vendée et de la Vienne.

Quid du département de la Charente ? Il appartient au Conseil Régional des Notaires de la cour d’appel de Bordeaux !

A croire que les notaires ont eu l’intuition de la réforme des régions dès 1945 date de la création, mais on en doute…

A croire, encore une fois, que chaque profession a regroupé ses activités par affinités de département et de proximité plutôt que dans l’esprit d’une cohérence régionale. Il faut savoir que les notaires d’un ou plusieurs départements sont réunis au sein de ‘compagnies’ créées par les Pouvoirs Publics et que chaque compagnie est représentée par une chambre départementale et/ou régionale.

L’annuaire de la chambre des notaires par département en région Aquitaine ou Poitou-Charentes est disponible ici.

Tags : sci défiscalisation

Envie d'en savoir plus ?

Django Immo est le réseau immobilier 100% Poitou-Charentes pour les pros et les particuliers.

0 COMMENTAIRE

LAISSER UN COMMENTAIRE




DJANGO IMMO COPYRIGHT 2015 | Mentions Légales