Les surfaces de l’immobilier à l’achat et la location

Les surfaces de l’immobilier à l’achat et la location
date article17 janvier 2016 18:15:39 comment article0 COMMENTAIRE partager articlePARTAGER

Les surfaces de l’immobilier à l’achat et la location


Posté par Thomas dans investir en immobilier

Loi Carrez, Loi Boutin, surface habitable ou privative, SHOB, SHON… Comment s’y retrouver lorsqu’on achète un bien immobilier ? Surtout pour un néophyte, selon qu’il loue ou achète un logement ancien, neuf ou en VEFA, il ne sait pas toujours ce qui l’attend et quels sont ses recours. Mesurage, diagnostic de surface ou vente sur plan, on finit par se perdre un peu sur la prise en compte d’une véranda, d’une terrasse ou d’un balcon. C’est sur ce flou que de nombreuses plaintes ont été constituées car certains n’hésitent pas à frôler voire à dépasser les limites que les lois imposent. Au prix du mètre-carré habitable, une vigilance de l’acheteur est requise.
 

Les obligations de mesurage de surface

Il n’y a obligation de mesurage précis des surfaces d’un logement que dans deux cas : avant la location d’un bien immobilier destiné à l’habitat (mesurage Loi Boutin) et lors de la vente d’un bien immobilier situé dans une copropriété (mesurage Loi Carrez).

Ces deux mesurages font partie de la panoplie obligatoire des diagnostics immobiliers avec comme différence que les mesurages ne sont pas obligatoirement effectués par un diagnostiqueur immobilier certifié. En fait aussi bien la Loi Boutin (mesurage des surfaces d’un logement loué) que la Loi Carrez (vente en copropriété) n’imposent qu’une simple indication des surfaces qui ne sont d’ailleurs pas calculées de la même façon. Au résultat, le bailleur et le vendeur peuvent mesurer eux-mêmes la surface qu’ils seront tenus de mentionner dans le bail et dans l’avant-contrat de vente.
 

Les sanctions pour mesurage manquant ou erroné

La Loi Boutin (pour la location) tout comme la Loi Carrez (pour la vente de lots de copropriété) prévoient des sanctions en cas de mesurage erroné :

  • - Loi Boutin : Le locataire peut faire annuler le bail sans pénalité ou réclamer une diminution du montant du loyer au prorata de l’erreur constatée ;

  • - Loi Carrez : L’acquéreur peut faire annuler la vente sans pénalité ou réclamer une diminution du montant payé pour la vente et les frais y afférant au prorata de la différence de surface constatée.

Les seuls problèmes quant à ces sanctions sont encore de taille malgré la volonté annoncée depuis quelques années de légiférer pour une meilleure protection des locataires et acquéreurs :

  • - Le locataire et l’acheteur ne disposent que d’un an après la signature de l’acte (bail ou vente) pour contester la surface stipulée sur le document ;

  • - Il y a erreur manifeste de surface ouvrant droit à contestation que si lorsque la différence est supérieure à 5 % de la surface réelle.

En région Poitou-Charentes, le prix moyen du m² est supérieur à 1 100 €. Une ‘erreur’ de surface de 5 % d’un bien de 120 m² représente 6 m² soit 6 600 € en moyenne dans la région et jusqu’à plus de 17 000 € (Saintes, La Rochelle, île de Ré…) !
 

Bon à savoir : Malgré certaines allégations, les maisons individuelles peuvent être soumises à une obligation de mesurage Loi Carrez. C’est le cas de toute maison individuelle située dans une copropriété (lotissement). Une telle copropriété de maisons individuelles ou jumelées constitue une copropriété horizontale par opposition à la copropriété verticale d’appartements en immeuble.

 

Rappel des obligations de mesurage 

Transaction

Mesurage

Surfaces et dispositions

Location d’un bien immobilier destiné à l’habitat

Surface habitable

(Loi Boutin)

La surface habitable d’un logement est la surface de plancher construite, après déduction des surfaces occupées par les murs, cloisons, marches, cages d’escaliers, gaines, embrasures de portes et de fenêtres. 

Il n’est pas tenu compte de la superficie des combles non aménagés, caves, sous-sols, remises, garages, terrasses, loggias, balcons, séchoirs extérieurs au logement, vérandas, volumes comportant au moins 60% de parois vitrées dans le cas des habitations collectives et au moins 80% de parois vitrées dans le cas des habitations individuelles, locaux communs et autres dépendances des logements, ni des parties des locaux d’une hauteur inférieure à 1,80 mètre. 

Vente d’un lot de copropriété

Surface des parties privatives (Loi Carrez)

La surface des parties privatives est la surface de plancher construite d’un lot de copropriété clos et couvert, après déduction des surfaces occupées par les murs, cloisons, marches, cages d’escaliers, gaines, embrasures de portes et de fenêtres. Les parties dont la hauteur de plafond est inférieure à 1,80m ne peuvent pas être incluses dans le calcul de surface ainsi que les caves, garages et parkings. (Qui doivent toutefois être mentionnées dans l’état descriptif de copropriété)

Vente sur plan

(VEFA)

Contrat

(articles 1616 à 1619 du Code civil)

L'acquéreur peut exiger la quantité indiquée au contrat. Si la chose est impossible, le vendeur est obligé de souffrir une diminution proportionnelle du prix de vente. A l'inverse, si la superficie réelle est supérieure à celle indiquée, l'acquéreur a le choix de fournir le supplément de prix, ou de se désister mais uniquement si cette différence est supérieure au 1/20ème (soit 5 %).

Sainte-Marie de Ré

Peut-être la plus connue des 10 villes de l’Île de Ré, mais la plus ancienne. Bordant Rivedoux plage, la commune de Sainte Marie de Ré est visible de loin grâce à son célèbre clocher gothique que l’on peut apercevoir dès le pont qui la relie à La Rochelle. Sainte-Marie-de-Ré compte près de 3 500 habitants sur un peu moins de 10 km² de superficie avec une hausse constante dans l’évolution démographique. Ce sont plus de 3 000 logements qui constituent le parc immobilier résidentiel de Sainte Marie de Ré avec une proportion presque égale entre résidences principales et secondaires, bien que ces dernières restent légèrement majoritaires.

Tags : opportunité compromis de vente

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