VISALE la nouvelle garantie locative

VISALE la nouvelle garantie locative
date article1 février 2016 10:20:54 comment article0 COMMENTAIRE partager articlePARTAGER

VISALE la nouvelle garantie locative


Posté par Thomas dans Législation

Malgré les aides à la défiscalisation destinées à étendre le parc immobilier locatif, le marché de la location immobilière est en baisse alors que la transaction immobilière repart à la hausse. En 2015, le montant des loyers aurait baissé de 1,1% en moyenne nationale (de 1,3 % en région y compris en Poitou-Charentes et 0,8 % à Paris). Outre cette baisse constatée des loyers les bailleurs sont soumis à d’encore plus nombreuses obligations de diagnostics immobiliers et éventuellement de travaux à réaliser ce qui réduit le rendement de la location. L’arrivée au 1er février 2016 (aujourd'hui !) du nouveau dispositif VISALE de caution locative et de garantie des impayés devrait rassurer les bailleurs privés et les investisseurs en immobilier résidentiel locatif.
 

Adieu la GUL, place à Visale

Annoncée dans la loi ALUR, la Garantie Universelle des Loyers (GUL) se devait d’être l’équivalent pour les bailleurs privés du LocaPass dont bénéficient les bailleurs publics : Un dispositif de caution d’un organisme national destiné à remplacer en partie le dépôt de garantie (caution) des locataires et à se substituer à la présence d’un garant. Dispositif principalement destiné à aider les jeunes actifs à pouvoir se loger notamment lors d’un contrat à durée déterminée, l’apprentissage, l’intérim, etc.

Le 20 janvier, juste avant de quitter ses fonctions, Sylvia Pinel a annoncé le dispositif VISALE qui remplacera à partir du 1er février 2016 la GUL qui en fait n’a jamais vu le jour puisque son décret d’application n’a jamais été publié.
 

GLI ou Visale mais pas les deux

Pour mémoire, la GLI (Garantie des Loyers Impayés) est en fait une assurance (donc commerciale) que souscrivent les bailleurs désireux de se prémunir d’impayés de leurs locataires. La GLI est un produit d’assurance qui peut être souscrit auprès de la plupart des compagnies d’assurance aux conditions fixées par chacune.

Il appartient à chaque assureur d’estimer le risque d’impayés de loyer en fonction du profil et des antécédents du locataire. Au final, chaque assureur procède à une étude des risques d’impayés avant d’éventuellement accepter de couvrir la garantie auprès du bailleur. Au final, les assureurs proposant la GLI cherchent surtout à s’assurer des revenus du locataire et de ses capacités de paiement du loyer et des charges. Pour un CDD notamment, le seuil est de 3 fois au moins le montant du loyer et des charges, et lorsque le locataire est apprenti, intérimaire ou étudiant, le plus souvent un garant solvable doit être vérifié.

En fait, la GLI assure le bailleur mais ne semble pas aider le jeune locataire, voire le repousse en émettant auprès du bailleur un avis éventuellement défavorable.
 

Visale

VISALE prend donc la suite de ce qu’avaient créé Action Logement et l’Etat. Visale est un service gratuit qui s’adresse d’abord aux locataires avant de garantir aux bailleurs le paiement des loyers, d’une partie de la caution (dépôt de garantie) et des éventuelles réparations locatives. Visale ne s’applique qu’au parc locatif privé à destination de résidence principale et fait donc le pendant au LocaPass pour le parc locatif institutionnel.

Pour pouvoir (à partir du 1er février 2016) bénéficier de VISALE, il appartient d’abord au futur locataire de faire la démarche afin d’obtenir la garantie (VISA) puis de prospecter les bailleurs.

Le (ou les futurs locataires puisque le dispositif s’applique à la colocation) doit s’inscrire sur le site Internet pour obtenir en quelques jours l’accord de l’organisme. Cet accord est notamment conditionné selon l’âge et l’emploi du/des locataire(s) :

  • - Pour un salarié de moins de 30 ans : tout contrat de travail dès lors que l’entrée dans le logement se fait dans l’année de sa prise de fonctions ;

  • - Pour un salarié de plus de 30 ans du moment où il n’est pas engagé en CDI ferme, l’entrée dans le logement doit se faire dans les 3 mois qui suivent sa prise de poste.

Il reste une zone d’ombre sur ce que devient la garantie Visale lors d’un licenciement puisque sur le site il est spécifié que la garantie court pendant la durée du contrat seulement en plus d’être déjà limitée aux 3 premières années du bail.

Une fois son Visa obtenu, le candidat le déposera dans son dossier de location afin de couvrir jusqu’à 50 % du montant de la caution et assurer le bailleur contre d’éventuels impayés. Pour sa part le bailleur doit :

  • - Proposer à la location un logement aux normes (décence, salubrité, diagnostics immobiliers…) ;

  • - Louer à un loyer maximal de 1 300 € (1 500 € à Paris intra-muros) un logement vide ou meublé mais destiné à l’usage de résidence principale ;

  • - Ne souscrire aucune assurance contre les impayés (GLI) et ne pas requérir la présence d’un garant solvable.

     

ANGOULINS (17)

Angoulins est rattachée à la Communauté d’agglomération de La Rochelle dans le département de la Charente-Maritime. Comme ses voisines comme Aytré et La Rochelle, Angoulins voit toujours croître le nombre de ses habitants qui frôle déjà les 4 000 âmes en majorité de jeunes ménages. Le parc immobilier résidentiel d’Angoulins compte plus de 2 000 logements dont plus de 8 sur 10 sont des résidences principales. Un quart des logements d’Angoulins sont de construction récente (> 1990) en grande majorité en maisons individuelles (94 %) dont plus de 8 foyers sur 10 sont propriétaires.

Tags : Avance Loca-Pass Loi ALUR location

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